우아한 경매 - 김진원

우아한 경매

 

공부의 양이 중요한 것이 아니라 수익을 내기 위한 '방향성'과 성공하기 위한 '루틴' 몇가지만 알고 있으면 된다.

 

1. 물권은 채권에 우선한다.

- 전세권이 가압류보다 우선한다(등기부상 접수번호가 전세권보다 늦은 가압류는 배당도 늦다).

2. 제한물권(용익물권,담보물권)은 소유권에 우선한다.

-근저당이 소유권보다 우선한다.(소유자가 돈을 갚지 못하면 근저당권자는 경매에 넘긴다)

3. 제한물권 상호간에는 성립순위에 따라 우선적으로 효력이 발생한다.

근저당과 근저당이 경합하면 접수순위에 따른다(등기부상 접수번호가 빠른 근저당이 우선한다.)

 

채권자 2명이 임의경매를 넣은 이유는 경매 배당시 '무잉여'(경매 신청자가 배당을 받지 못하는 경우)가 되며  경매가 취소 되기 때문이다. 따라서 경매취소를 방지하고 경매를 속행하기 위해 1순위 채권자가 임의경매를 추가로 넣은경우이다.

 

토지의 가치는 나대지(빈땅)일 때 가장 높지만, 그 토지가 도시관리계획(지구단위계획)으로 개발제한구역 또는 기가화조정구역으로 묶이거나 토지의 용도가 따로 지정된다면(주차장, 도로,공원,녹지,유원시설 등) 그 토지는 용도지역과 지목에 따라 사용하지 못하며, 가치는 당연히 떨어지게 된다.

 

토지이음 홈페이지(www.eum.go.kr)에서 지목과 면적,지역지구, 도로 등 확인 가능

 

교차로영향권이란 토지가 도로와 붙어 있지만 도로에서 회전하여 바로 진입이 불가능한 토지를 말한다. 교차로 영향권에 들어가는 토지는 도로와 붙어 있어도 개발행위 허가를 받거나 도로와 연결하여 진입로를 낼 수 없어 맹지나 다름없다.

 

<대항력>

 

1. 낙찰받은 부동산에 전입(대항력 부여) + 확정일자(우선변제권 부여) + 배당요구(배당요건)를 완료한 임차인의 경우는 보증금에 대해 모두 받게되면 소멸한다.

 

2. 전입신고와 확정신고는 하였으나, 배당요구는 하지 않은 경우, 요건불충분으로 배당에서 제외되고 낙찰자가 전액 인수한다.

 

3. 전입신고와 배당요구는 했으나, 확정신고를 하지 못한경우, 우선변제권을 상실하여 배당에서 우선변제 받지 못한다. 그러나 말소기준권리보다 전입일이 빠르기 때문에 대항력은 유지된다. 따라서 낙찰자가 인수한다.

 

<임차인의 입장에서 본 대항력의 유무에 따른 경우의 수>

 

1. 대항력 있는 선순위 임차인

- 임차기간 동안 거주를 원해서 배당요구를 하지 않으면 낙찰자가 보증금을 전액 인수해야 한다.

- 보증금 반환을 원하면 확정일자가 있어야 하고, 배당요구를 완료해야 한다.

 

2. 대항력 없는 후순위 임차인

- 매각과 동시에 임대차는 소멸하며, 명도 대상자로서 선택권이 없다.

- 소액임차인 최우선변제를 받기 위해서는 전입신고와 배당요구를 해야한다.

 

소액임차인 최우선변제금액

<세입자의 배당>

 

1. 대항력은 있지만 확정일자가 없는 배당요구

- 확정일자가 없어서 우선변제권이 없고 배당받지 못함

- 단, 전입신고와 배당요구를 완료하고 보증금이 법에서 정한 소액일 경우 최우선변제금은 받을 수 있다

- 따라서 최선순위의 임차인이 보증금은 모두 낙찰자가 인수부담해야 함

 

2. 대항력은 있지만, 말소기준권리보다 확저일자가 늦는 경우

- 임차인이 배당받지 못한 나머지금액을 낙찰자가 인수

 

3. 전입일과 확정일자, 근저당(말소기준권리)이 같은 날인 경우

- 대항력 없음, 배당 근저당 다음, 후순위 임차인

 

4. 전입일보다 확정일자가 빠른 경우

- 늦은날짜 기준

 

<전세권>

경매입찰을 준비하는 초보투자자는 전세권을 특히 조심해야 한다. 두개의 얼굴을 가진 권리이기 때문이다.

선순위 전세권은 특히 조심.

선순위 전세권자가 ①배당요구를 했거나, ②직접 경매신청을 했다면 전세권이 말소기준권리가 된다.

즉, 둘중 하나라도 충족된다면 낙찰자가 전세권자의 보증금과 전세권자의 대할역 및 권리를 인수해야한다.

말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권은 후순위 저당권자 등이 경매신청을 하더라도 전세권은 소멸되지 않지만, 선순위 전세권자가 경매신청 또는 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

 

<가등기>

선순위가등기가 소유권이전청구권가등기이면 낙찰자가 인수하고, 담보가등기이면 소멸한다.

그런데 여기서 주의할 점은, 경매시 표기되는 가등기는 모두 '소유권이전청구권가등기'로 표시 된다는 것이다.

 

<법정지상권 성립토지 낙찰후 출구전략>

1. 지상에 있는 건축물을 협의 또는 소송을 통해 철거한다.

2. 건축물 소유자에 대해 토지사용에 대한 대가로 월세를 받는다.