이득없는 경매는 취소된다. 경매를 신청한 채권자에게 줄 이익이 없는 경우를 말한다. 이렇게 취소되는 경우 낙찰자의 입찰보증금은 보전 받지만, 시간적 비용을 날리게 된다.
ex) 1차 근저당 4억 / 2차 근저당 7억 / 2차 근저당권자 경매신청 /
→ 낙찰가가 4억 미만일 경우, 경매신청자인 2차근저당권자에게 한푼도 안돌아가고 무잉여로 경매취소
무잉여의 소지가 있더라도 모른척 진행하라. 경매지 오류 가능성. 1차 근저당권자도 추후 경매신청 가능성.
무잉여 대처안
1. 최신 등기부등본 발급
2. 1차 근저당권자 경매신청 권유(2~3일전)
이번에 이 경매건이 잉여주의로 인해 취소된다면 다음 번에는 당신이 직접 경매를 신청해야 할 수 도 있습니다. 그렇게 되면 당신은 굉항한 시간과 노력, 비용을 들여야합니다. 하지만 지금은 경매가 진행중이라 맛있는 밥상이 차려져 있으니 그냥 숟가락만 올려놓을수 있습니다. 지금 당장 법원에 가서 경매를 신청하세요.
임의경매- 근저당권 설정자가 담보물에 경매신청
강제경매- 근저당 설정하지 않은자가 현물을 가압류하여 경매신청
근저당권자(물권)은 임의로 그냥 법원에 경매신청 가능, 가압류권자(채권)은 반환청구소송 등 소송에서 승소를 해야 경매신청할 수 있는 권리. 즉, 집행권원이 생김.
임차인의 보증금은 원칙적으로 채권이나, 확정일자를 받음으로 해서 물권화되어 우선변제 가능.
임차인이 경매신청하려면 보증금반환청구소송에서 승소해야 가능. (강제경매)
취하에는 최고가매수인이 결정된 후에는 최고가매수인의 동의가 필요하다. 낙찰자의 동의가 필요하긴 하지만, 동의 안해줘도 취하는 진행된다. 취소에 대한 동의서는 주로 채무자가 낙찰자에게 받으러 온다. 법적으로 취하서를 작성하고 법원에 철회신청하는것은 채권자이다. 철회에 대한 대가로 수고비를 500만원 이하로 요구한다. 동의서를 써주어도 경매가 취하되지 않고 진행되는 경우가 있다. 채무자 입장에서 경매를 취하시고 싶어 채권자와 합의를 봐서 언제까지 갚는다고하고 낙찰자에게 동의를 받으러 갔으나, 채무를 상환하지 못할경우가 대표적이다. 동의서를 써줬더라도 취하가 안될경우 잔금 납부하고 소유자가 되는 것이 좋다. 소유자도 되고 수고비도 챙길 수 있다. 임의경매는 낙찰자의 동의가 없어도 채권자가 쉽게할수 있다. 임의경매의 취하는 근저당을 말소하면 자동으로 경매가 취하된다. 하지만 강제경매는 낙찰자가 동의를 안해주면 굉장히 어렯고 복잡해지며 시간과 비용이 발생한다. 그러므로 강제경매 때에는 수고비를 더 크게 요구해야한다. 임의경매의 2배정도로 입찰보증금보다는 낮게 부른다.
변경이 있거나 잦은 물건은 훌륭한 물건일 가능성이 높다. 변경이 잦으면 경쟁 입찰자가 점점 더 줄어든다.
임야→근린생활시설로 용도변경신청 - 관할시청, 인허가 관련 사설시설(측량설계사무소등 인허가 관련 사무소) 더블 체크
등기부현황상 경매신청일 , 감정평가일, 매각일(1차 입찰기일)을 살펴봐야한다. 몇년전 감정평가금액으로 경매시작되는 경우 차익실현 가능하다.
우리는 최대한 많은 물건을 감정가 때부터 조사해서 단독으로 저가에 낙찰을 받아오는 것을 목표로 삼아야한다.
감정가를 시세라고 생각하는 사람이 대부분이기 때ㅔ문에 감정가 때는 입찰자가 적거나 거의 없다. 유찰된 물건에는 경쟁자가 붙는다.
초보자의 눈에는 모든 물건이 좋아보인다.
감정가와 1차가격이 차이나는 경우 - 관련사건(중복) 취하
동일물건에 대해 감정평가 후 유찰의 거쳐 경매 취하되고, 이후 동일물건에 다른 채권자와 합의를보지 못해 경매가 진행된 경우, 기존 경매의 감정가와 최저가를 그대로 가져와 경매개시한 경우. 2번째 최저매각가격이 1번째 유찰내지 취하된 낮은가격이므로, 시세 혹은 감정가보다 낮게 시작되는 경우임. 먼저 파악한다면 시세 얻을수 있음.
"경매를 위하여" - 대출 플랫폼 사이트
명도는 속도의 싸움이다. 직접 점유자를 찾아가 협상을 통해 내보내는게 최고의 방법으로 시간과 돈 전부를 벌 수 있다.
그러나 이런 협상에 자신이 없는 사람이라면 시간과 돈 둘 중 하나는 챙기는 방법을 취해야한다. 점유자에게 협상의 여지가 안보인다면 바로 법을 적용하기 바란다. 예전엔 명도소송이 필수였으나 지금은 명도소송 대신 인도명령이라는 쉬운제도가 생겼다. '낙찰자에게 인도하라'는 법원의 서류를 점유자에게 보내는 것이다.
강제집행에는 30평 아파트의 경우 10명의 노무자, 트럭사용료, 물류보관료 등 400만원 정도 필요. 점유자가 이사비용 요구하면 손에 쥐어주고 합의하는게 가장 빠르고 싼길.
공매는 인도명령이 안되고 명도소송만 가능. 인도명령 신청기한은 6개월.
인도명령을 신청하는 방법은 간단하다. 해당 법원에 가면 인도명령을 신청하는 양식이 있다. 이걸 써서 법원에 제출하고 만원 수준의 수수료를 내면 된다. 경락잔금대출로 은행 법무사가 당신 대신 법원을 가는 경우 인도명령 신청도 대리로 부탁할 수 있다. 대신 수수료를 5만~10만원 정도 추가로 요구 받을수 있다.
인도명령을 신청하면 1~2주 안에, 길면 한달안에 '인도명령 결정정본'이라는게 나온다. 점유중인 주택을 인도하라는 법원의 명령을 관계자에게 정식으로 전달하는 문서다. 점유자에게만 나오는게 아니라 낙찰자에게도 나온다. 이걸 가지고 강제집행을 신청해야한다. 인도명령뒤에 내용증명을 발송한다. 집을 안비워주면 민형사상의 책임을 지며, 거기에 대한 손해배상도 물리겠다는 협박내용이다. 명도에서는 여유로움과 이성적인 판단이 중요하다.
실무에서 물건 10개중 8개는 근저당권이 말소기준권리가 되고 2개는 가압류, 압류가 말소기준권리가 된다.
경매절차 상 배당순위는 1위가 경매비용(법원,감정평가사) , 2위가 임금채권과 최우선변제금(소액임차인보증금), 3위가 당해세(재산세, 부동산세) , 4위가 일반채권이다.
소액임차인의 기준은 서울의 경우 보증금 1억 5천만원 이하의 임차인이며, 이들은 5천만원까지 보증금을 우선적으로 변제받는다.
임금채권 등기는 근로복지공단, 공익법무관, 임금채권 당사자 이름으로 표기되어 있다.
근저당에 대해서는 순위배당하지만, 가압류에 대해서는 안분배당한다.
근저당권이 앞에 있고 가압류가 뒤에 있는 경우에는 문제가 되지 않는다. 순위배당으로 근저당권자의 채권에 배당한뒤 안분배당으로 가압류 채권에 배당하면 된다.
가압류가 근저당권보다 앞에 놓이는 경우 흡수배당으로 후순위 근저당권자가 선순위 가압류권자보다 더 많이 배당 받는 경우도 있다.
ex) 배당가능 매각금액 1억 5천만원 / 채권자 1순위 A 가압류 1억 / 2순위 B 근저당권 1억 / 3순위 C 가압류 1억
→ 1순위가 가압류 채권자이기 때문에 안분배당 시작. 세 채권 규모가 모두 동일하기에 1억 5천을 1/3로 나눈 5천만원을 A가 가져간다. 그런데 2순위 B가 근저당권자이다. B는 최초 안분배당에서 5천만원을 받았다. 그런데 B의 채권인 1억을 채우지는 못했다. B는 후순위채권자인 C의 안분배당금액 5천만원에서 자신의 부족한 채권금액을 흡수한다. B 총 1억 회수.
경매에 들어가기 전 확정일자(임대차계약서에 공공기관의 도장을 받는것)를 받은 임차인이 배당신청을 할 경우, 근저당권자에 준하게끔 대우를 받아 배당을 받는다. 원래 임차인은 전세권 등기를 하지 않은 경우 원칙적으로 배당이 나가지 않으나 확정일자를 받아놓고 나중에 배당신청까지 한 경우는 배당을 해주는 예외가 있다. 이 확정일자와 배당신청을 전부 한것을 '확정일자부'라 한다.
많은 사람이 몰리는 유찰시장은 레드오션, 반대로 경쟁이 없는 감정가 시장은 블루오션이다.
유찰이 많이 되면 많이 될수록 그 물건은 쓰레기다.
유찰이 많이 된 물건이 발견되었다면 거기에 묻은 하자가 물건의 하자인지 권리의 하자인지를 구별해야 한다. 물건의 하자는 레벨을 높이는 것이 불가능하므로 무조건 버려야한다. 하지만 권리의 하자는 풀수있는 비결이 있는 경우가 많다.
경매물건 해당지역의 비슷한 매물을 부동산 통해 보면서 시세파악을 하여 매각가가 시세보다 비싼지 싼지 판단. 1달 정도.
상가의 수익률이 높아진 것은 임대료가 높아진 것일 수도 있지만 상가의 가치가 떨어져서 그런 것일 수도 있다. 상권이 쇠퇴하는 경우 상가 매매가격은 바로 떨어지나 임대료는 반응이 늦게온다. 반대로 상권이 발달하면 상가 매매가격은 바로 반응이 오지만 임대료는 이전 임대계약들이 종료되야 오른다.
유치권 사건의 채권자가 은행이라면 은행에 대출신청을 해보라. '유치권배제신청하긴 햇는데 이건 대출 안나와요' 하면 포기하면 된다. 대출나온다면 은행 판단에 유치권 성립되지 않을 확률이 확실하다는 것이므로 단독입찰 고수익 가능.
대리입찰의 경우, 본인의 인감증명서와 인감도장 및 대리인의 신분증, 도장이 필요하다. 위임장도 작성.
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