흙수저루저 부동산경매로 금수저되다 - 김상준

 

흙수저루저 부동산경매로 금수저되다

 

올인하기 보다는 퇴근 후 시간을 잘 활용하라. - 온라인 시세조사, 부동산전화 시세확인, 방문상교담, 주말임장

 

자신의 문제를 해결하려고 도전하는 사람만이 목푤르 이루고 인생을 바꿀수 있다.

 

실속있게 소액으로 시작하라. 경매과정까지 6개월 소요. 6개월의 시차는 수익요인.

 

교통, 학군, 일자리, 호재 활용

 

철저한 준비와 과정이 있다면 부동산경매투자는 실패하지 않는다. 내가 앞으로 가는 길을 불평꾼들이 막지 못하게 해야한다. 내일을 꿈꾸지 않으면 내일은 오지 않는다. 철저하게 준비를 하고 귀를 닫고 실행에 옮기는 것이 중요하다.

 

<부동산경매는 딱 3가지만 알면 끝난다>

 

1. 지하철역에서 도보로 10분거리, 역세권을 찾아라.

2. 본인이 거주하는 지역위주로 물건분석을 하라.

3. KB, 네이버부동산, 국토교통부를 활용하라.

 

<아파트 선택기준>

 

1. 모든편의시설의 중간에 위치한 동

2. 초등학교가 도보로 10분 거리에 있는 아파트

3. 건축된지 10년 이내인 아파트

4. 도보로 10~15분 거리에 지하철이 있는 아파트

5. 최소 500세대 이상으로 구성된 아파트

 

매월 일정한 수익이 발생되거나 경제적인 여유가 있다면 시세차익형 부동산 재테크 비중을 높여야 한다. 그렇게 단기매도를 통해현금 흐름이 지속적으로 발생되어야 단기간에 많은 부를 축적할 수 있다.

임대수익 30%, 매도차액 70%가 이상적 투자

임대한 부동산의 1년이나  2년 계약이 끝나고 양도소득 구간이 일반세율로 적용되는 시점에 바로 매각을 하고 또다시 임대할 물건은 낙찰을 받는 것이다.

 

단기매매를 통해 투자금을 조금씩 축적해가면서 목돈을 만들고 그 자금으로 나중에 임대수익을 올릴 수 있는 물건을 확보하는 것이 일반적인 투자방법

 

현장 자체를 즐겨라. 

 

대답안하는 부동산 중개업소와 실랑이를 할 필요는 없다. 과감하게 나와서 다른 부동산을 방문해 정보를 수집하면 된다.

부동산 중개업소는 얼마든지 있기 때문이다.

 

대지권미등기 - 건설사업을 벌인 최초 시행사에 문의하여 수분양자가 대금을 미납한 사실이 있는지 확인, 말소기준권리에                           표기된 근저당권자에게도 문의, 주변공인중개사에도 확인

 

<경매의 함정을 피하기 위한 10계명>

1. 감정가 맹신은 금물

2. 권리관계이 철저한 분석

3. 실거주자일 경우 입주시점은 넉넉히 잡아라.

4. 낙찰전 부대비용을 철저히 ㅍ악해야한다.

5. 현장확인은 필수

6. 구체적인 자금활용계획을 세워야 한다.

7. 입찰법원에서 사소한 실수에 주의하라.

8. 입찰법원 분위기에 휩쓸리지 마라.

9. 변경 및 연기 잦으면 요주의 인물

10. 꾸준한 인내와 노력이 필요하다.

 

도급공사 - 턴키방식, 토털인테리어 시공업자 마진

직영공사 - 필요한 부분만 개별적공사 (네이버지도 인테리어 검색, 15평 빌라 인테리어 등으로 검색, 부동산소개)

 

전세든 월세든 임대를 목적으로 주택을 보유하고 있다면 사업자등록을 의무적으로 하게 되어있다. 가산세부담이 0.2%대로 그리 높지 않기 때문에 이런 사람들은 오히려 가산세를 내는것이 나을수 있다. (기장료, 건보료등)

우리에게 가장 소름끼칠 정도로 무서운 불신은 바로 내 안에 있는 불신이다. 투자를 통한 수익발생은 과연 가능할까? 정말 잘할 수 있을까? 늦은건 아닐까? 이런 스스로에 대한 불신을 내려놓고 바로 실천에 옮겨야 한다. 그래야 어제보다 나은 오늘이 될 수 있다. 

투자를 하다보면 예기치 못한 일이 발생하기도한다. 하지만 어떤 경우라도 풀지 못할 일은 없다. 그렇게 돌발문제를 찾아 하나하나 해결하면서 수익을 챙기는 것이다. 풍부하 경험을 쌓아가다가 또다른 수익 창추에 도전할 수도 있다.

 

매매사업자의 경우 양도소득세를 내는 개인과 다르게 기본공제 250만원이 적용되지 않는다. 반면 매매사업자는 경비로 인정받을수 있는 사항이 추가적으로 존재한다. 도배,장판,인테리어비용,교통비,주유비 등 필요경비가 추가적으로 공제된다.

 

단순하게 보면 매매사업자가 유리해보이지만, 매매사업자 개설로 4대보험료 증가, 각종 기장비용, 부가세신고의무, 비교과세등 추가적으로 지출돈ㄴ 비용이나 노무가 많이 발생하기 때문에 초기 경매투자를 앞둔 투자자라면 매매사업자보다는 개인으로 경매를 진행하는 것이 맞다. 

 

이후 대출레버리지를 극대화하고 부동산 매입금이 올라가게 되면 매매사업자 및 법인사업자로 전향하는 것이 현명하다.

 

리스크제로 만드는 방법은 역시 임장